Crahul imobiliar in toata splendoarea: singuri in bloc

Familia Ionescu-Tudorache locuieste intr-un complex nou si cauta vecini sa o incalzeasca la iarna.

Peretii blocului B4 – "Mac", din complexul rezidential "Rose Garden" de pe soseaua Colentina, se-nchid precum o camera frigorifica. Sunt reci, iar cele 15 familii rasfirate pe cele noua etaje par ca se pregatesc de criogenie….

[ Citeste articolul pe DailyBusiness.ro ]

Proprietarii de mall-uri platesc tot mai greu datoriile catre banci

Proprietarii de mall-uri platesc tot mai greu datoriile catre banciDupă ce au împrumutat zeci de milioane de euro pentru a ridica sau cumpăra centre comerciale, proprietarii nu mai ştiu cum să amâne plăţile către bănci.

Reeşalonarea datoriilor către bănci a majorităţii proprie­tarilor de mall-uri este unul dintre subiectele sensibile ale imobiliarului comercial.

Profiturile sunt acum mai mici şi nici valoarea proprie­tăţilor comerciale nu mai este atât de mare încât să asigure cu uşurinţă garanţii pentru refinanţări. Mulţi ar vrea să vândă afacerea, dar lipsesc cumpărătorii.
Asemeni sectorului re­zidenţial, şi cel co­mercial s-a bazat, în urmă cu 3-4 ani, la momentul contractării de îm­prumuturi, pe condiţii econo­mice care între timp s-au schimbat substanţial. Profi­tu­rile proprietarilor de spaţii co­merciale sunt tot mai mici ca urmare a faptului că au chi­­riaşi din ce în ce mai pu­ţini şi mai săraci.

În multe ca­zuri s-a convenit ca plata ra­te­lor de dobåndă şi a principa­lului pe care le are de rambursat proprietarul unui mall-ului către bănci să fie făcută odată cu deschiderea centrului comercial şi încasarea pri­melor tranşe de chirie. Or, în această perioadă chiriile nu mai sunt cele de la accesarea creditului.

Nici evaluarea proprietăţilor comerciale nu mai este la nivelul din anii trecuţi, încât să se poată garanta cu aceasta foarte uşor o prelungire a creditului şi nici stabilitatea chiriaşilor nu e certă. De cealaltă parte, nici băncile nu prea au de ales.

Reeşalonare sau perioadă de graţie

Problemele unui proprie­tar de mall sunt acum cele cu plata chiriei şi plata principalului aferent creditului ca­re a asigurat ridicarea sau achi­zi­ţionarea centrului co­mer­cial. „În momentul de faţă, proprietarii negociază cu băn­cile atât reducerea sau capita­lizarea dobânzii pentru o a-nu­mită perioadă, cât şi re­eşa­lonarea rambursării prin­cipa­lului sau chiar acordarea unei perioade de graţie”, a de­clarat Vlad Drăgoescu, In­vest­­ment Manager al Equest Invest­ments.

În anii 2004-2006, Euribor era în creştere şi mulţi dezvoltatori au optat atunci pentru schimbarea dobânzii variabile (bazată pe Euribor) în dobåndă fixă, prin contracte Swap. „Acestea au devenit foarte ineficiente în perioada 2009-2010, având o influenţă negativă considerabilă asupra fluxului de numerar generat de aceste proiecte.

Astfel că, în această perioadă, o altă so­lu­ţie este renunţarea sau răs­cum­părarea acestor contracte şi revenirea la dobånda varia­bilă”, adaugă Drăgoescu. Pe de altă parte, nicio bancă nu se grăbeşte să execute un mall, pentru că e de preferat să restructurezi finanţarea de­cât să faci managementul acestuia.

„Se merge mai mult pe repo­zi­ţionarea proiectelor, în func­ţie de actuala situaţie econo­mi­că. E mai greu să se vorbească despre o scadenţă pentru datoriile proprietari­lor pentru că împrumuturile s-au făcut pe perioade mai lungi de 7-10 ani şi, în gene­ral, proprietarii s-au înţeles cu băn­ci­le, în funcţie de noile rea­lităţi economice”, a de­cla­rat Radu Lucianu, managing partner al CB Richard Ellis Eurisko.

Nici repoziţionarea nu se dovedeşte însă tocmai uşoară. Astfel, Armonia Center din Brăila, care a închis la câteva luni de la inaugurare, a pro­mis o repoziţionare pentru a a­trage chiriaşi pe discount sau magazine gen outlet, dar a­ceas­ta n-a avut loc.

Anumite centre au vorbit chiar despre o re­po­zi­ţionare de la comer­cia­­li­za­rea produselor scumpe la vân­za­rea de produse aproa­pe de pre­ţul din fabrică. Se pare însă că nici aceste proce­se nu se desfăşoară aşa cum au vrut managerii proiectelor.

Plăteşti cåt nu face

Datoriile proprietarilor de mall-uri către bănci se în­tâm­plă să fie uneori mult peste va­loarea respectivului centru comercial, ca urmare a scă­de­rii valorii acestora.

„Un mall care a necesitat o investiţie de aproximativ 100 de milioa­ne de euro, cu bani de la fi­nan­­ţatori în proporţie de 70%, se poate întâmpla să fie eva­luat în prezent la 30 de mili­oane de euro. Într-o astfel de situa­ţie, teoretic, se pune pro­blema dacă mai e rentabil să plă­teşti datoriile”, a declarat Drăgoescu.

Toate proiectele au valori mult mai reduse decât în anii trecuţi. Unul dintre exemple­le concludente este City Mall din cartierul Eroii Revoluţiei care, faţă de preţul de achizi­ţie de la finele anului 2006, a scăzut de peste trei ori, de la peste 100 de milioane de euro la puţin peste 30 de milioane de euro. Principalele cauze sunt chiriile mai mici încasa­te, dar şi concurenţa din zonă, care a redus numărul de clienţi.

Şi Tiago Mall Oradea, care a intrat recent în faliment, este scos la licitaţie cam la jumătate din valoarea ini­ţială de investiţie, de 70 de mi­lioane de euro.

„În acest caz, creditorii au considerat că varianta falimentului este de preferat celei de reorganizare judiciară, în sensul că ar adu­ce bani mai mulţi şi mai rep­e­de decât în cazul reorga­ni­ză­rii.

Noi am fi vrut să reorgani­zăm proiectul. Pentru aceasta ar fi trebuit să găsim însă un investitor, dar şi chiriaşi suficienţi”, a declarat Andreea Anghelof, partener asociat al Casei de Insolvenţă Transil­vania, lichidatorul judiciar în această situaţie.

Având în vedere reduce­rea valorii cu care se garantea­ză şi în cazul mall-urilor, băn­cile cer garanţii suplimentare şi pun penalităţi pentru în­târ­zierea plăţii datoriilor.

Dacă executarea unui mall e destul de complicată pentru ca dec­i­zia să vină din partea băn­ci­lor, din lipsă de viitori cum­pă­rători ai proiectului, nu e ex­clus să asistăm la un abandon din partea unor proprietari.

„Având în vedere actualele rea­lităţi economice, nu e ex­clus pe viitor să se întâmple şi cu unele mall-uri ca în cazu­rile în care se renunţă la ma­şi­na luată în leasing, după ce te-ai folosit un timp de ea. Văd posibil un asemenea scena­riu, chiar dacă situaţia în cazul mall-urilor cu probleme e mult mai complexă, fiind mai mulţi factori implicaţi”, a declarat managerul de la Equest Investments.

Cele mai expuse proiecte sunt cele din ţară, unde veniturile populaţiei sunt mai re­duse. Tot expuse sunt şi unele mall-uri deschise de cu­rând, dar şi cele care nu au ancore puternice. O ancoră, adică un chiriaş mare, poate să reziste două-trei luni cu vânzări re­du­se, pentru că are putere fi­nanciară în spate.

Mai greu este pentru un chiriaş mai mic. Acesta dă faliment şi astfel periclitează şi puterea fi­nan­ciară a proprietarului. În ultimul timp, apar tot mai multe ştiri despre chiriaşi care părăsesc mall-urile.

Nici ancorele nu sunt tocmai uşor de găsit. Mai rămâne ca mall-urile goale sau neprofitabile să-şi găsească alţi cumpă­ră­tori, care să plătească restul de cre­dit. Problema este că nici la actualele preţuri aceş­tia nu se înghesuie.

Cum e în Vest

Şi în Occident, ca în Ro­mâ­nia, situaţia diferă de la caz la caz şi de la ţară la ţară. Cele mai mari probleme în pri­vinţa reeşalonărilor sunt în Irlanda, Marea Britanie şi Spania. „Băncile europene s-ar putea confrunta cu o ne­voie de refinanţare de 156 de miliarde de euro, pe care să nu o poată onora în urmă­torii doi ani, pe sectorul co­mercial imobiliar”, indică un ra­port recent al DTZ din Londra.

Acelaşi document aminteşte că aproximativ 480 de miliar­de de euro cre­di­te pentru proprietăţi au scadenţa în 2011, avertizând că refinanţarea e problemati­că, în special pentru proprie­tă­ţile cu care s-a garantat îm­prumutul, dar a căror valoa­re s-a redus sub cea a debitului.

„Una dintre di­fe­ren­ţele im­portante dintre Vest şi Ro­mânia este că acolo există pe piaţă mulţi retaileri sănă­toşi financiar, fiind mai uşor să reînchiriezi un spa­ţiu”, de­cla­ră Drăgoescu. Aces­ta adau­gă că, pe plan local, băn­cile sunt mult mai atente la ex­pu­nere, şi când vine vor­ba de reeşalonări sau graţieri nu se arată foarte cooperante.

Sursa: Saptama Financiara

Crahul imobiliar in toata splendoarea: singuri in bloc

Crahul imobiliar in toata splendoarea: singuri in blocFamilia Ionescu-Tudorache locuieşte într-un complex nou şi caută vecini să o încălzească la iarnă.

Pereţii blocului B4 -„Mac”, din complexul rezidenţial „Rose Garden” de pe şoseaua Colentina, se-nchid precum o cameră frigorifică. Sunt reci, iar cele 15 familii răsfirate pe cele nouă etaje par că se pregătesc de criogenie.

Din 11 blocuri, cu un total de 908 de apartamente, doar 600 sunt cumpărate fie de investitori, fie de proprietari. Iniţial, trebuiau să locuiască două familii într-un bloc, dar nefiind finalizat la timp, au fost mutate într-unul finisat.

O medie ar fi de câte o familie pe etaj. Însă sunt în aşa fel împărţite încât niciuna nu are vecini. Agenţiile imobiliare au cumpărat pachete aici şi au sperat să le vândă apoi chiar la preţ dublu, iar acum au rămas cu ele.

Şi totuşi, faţă de celelalte proiecte rezidenţiale care au îngheţat pe timp de criză, situaţia „Rose Garden” e chiar fericită. Mai puţin partea cu datoria de 50.000 de euro, strânsă din întreţinerile neplătite.

„Avem un bloc numai pentru noi”

„E linişte pe-aici. La început, asta ne omora. Ne ţiuiau urechile. Când vedeam oameni plimbându-se în faţa blocului, coboram la ei, îi întrebam dacă locuiesc în complex, iar dacă da, le luam adresele de e-mail şi numerele de telefon”, spune Dana, aşezată pe-un scaun, în balconul de la etajul doi.

„O aud pe vecina de la etajul opt când merge spre lift, pe vecinul de la şase când strănută, pe cel din bucătăria de vizavi când ascultă muzică. Apartamentele goale sunt pe post de difuzor aici”, mai spune ea.

Familia Ionescu-Tudorache a fost prima mutată-n „Mac”. Ea jurist, el lucrează în marketing. „Înainte stăteam la două camere. Eram deja însărcinată cu fetiţa-n opt luni când ne-am mutat”, îşi aminteşte Dana.

Au vrut să se mute mai întâi în Panorama, un alt complex rezindenţial a cărui construcţie a rămas însă în stare de şantier: „În iunie 2009 ne-am gândit, iar peste două luni ne-am mutat, pentru că venea bebiţa-n septembrie”. Au fost primii veniţi în bloc şi au locuit o lună şi jumătate singuri, până când s-a mutat următoarea familie.

„Avem un bloc numai pentru noi”, se amuza Decebal, soţul Danei. Din acest motiv, imobilul nu este echilibrat termic. „Poate când se va ocupa, măcar în proporţie de 50%, va fi altceva”, speră Dana.

Fiecare bloc are centrală proprie, iar în „Mac”, aceasta merge la capacitate maximă, cât pentru 80 de familii, câte ar trebui să locuiască aici. „Dar noi suntem 15, iar cineva trebuie să plătească şi pentru asta”, zice Decebal.

În decembrie 2010, cei doi speră să fie măcar 20 de apartamente în bloc locuite. „Iarna asta au fost locuite doar opt apartamente, iar temperatura a fost sub 20 de grade, deşi caloriferele mergeau la maximum. Intram în casă şi ne mai puneam ceva pe noi. Eu încălzeam aşa alţi patru vecini, care nu existau”, a mai completat Dana.

Dezavantajele vieţii într-un bloc nou

„Ne-am propus să facem într-o zi cât alţii într-o lună”, se amuză Dana amintindu-şi cum a rezolvat problema cu utilităţile. Deşi se mutaseră, dezvoltatorii nu voiau să le dea drumul la lift, deoarece erau singurii de pe scară.

„Le tot explicam că nici măcar pentru mine nu e, ci pentru soţia care este gravidă-n ultima lună. Am plecat de la bloc fără lift special pentru asta. Plus că a avut şi o sarcină cu complicaţii”, explică Decebal. Au cedat mai greu faţă de compania de electricitate, cu care au reuşit să rezolve lucrurile.

„Ăsta e dezavantajul cel mai mare când o iei de la început, într-un bloc nou. Deşi aveam toate hârtiile pregătite, în acea perioadă se făceau modificări în sistemul de lucru de la Electrica şi ne tot amânau pentru o bifă lipsă.

Asta până a mers Dana la ei şi efectiv le-a pus burta pe masă şi le-a zis: «Eu nasc în câteva zile, vreau curent!». Imaginează-ţi că era vară şi noi nici frigider nu aveam”, îşi mai aminteşte soţul acesteia.

650 de lei, minimum la întreţinere

Plata întreţinerii i-a adus pe unii în pragul disperării: pe timp de iarnă, au ajuns să plătească până la 1.200 de lei, dar o medie ar fi de 650 de lei pe lună, în restul anului.

Celelalte servicii contractate de investitor pentru locatari – grădinărit, pază de noapte, firma de administrare, echipa de curăţenie şi tehnicianul – însumează pe lună 150 de lei/familie.

„Noi comentăm, investitorii ne fac cârcotaşi. Practic, nu vorbim aceeaşi limbă. Întreţinerea mare este singura hibă dintr-un complex rezidenţial. Dezvoltatorii au ajuns să ne înţeleagă, iar acum încercăm împreună să găsim soluţii”, spune Dana.

Deşi blocul este parte a unui complex rezidenţial, inundaţiile în subsol au fost la ordinea zilei pe timp de iarnă, de la apa care se infiltra ca la ea acasă.

„Încercăm să înfiinţăm o asociaţie de proprietari, dar mai aşteptăm să se mai mute câţiva locatari şi să demarăm înfiinţarea asociaţiei de bloc”, a spus Dana.

Reduceri de 50%

De la dezvoltator puteai cumpăra, în condiţiile de piaţă de anul trecut, un apartament de trei camere, cu două băi şi două balcoane, cu 210.000 de euro, cu tot cu TVA.

Astăzi, un apartament cu trei camere, o singură baie şi un singur balcon îl poţi cumpăra şi cu 110.000 euro cu tot cu TVA. Aşa-numite „studiouri” se vindeau cu 70.000 cu tot cu TVA.

Au bucătăria integrată în living şi se prezintă ca fiind un apartament semidecomandat cu două camere. Proiectul complextului conţine 1.110 locuri de parcare.

Pentru fiecare apartament sunt date spre vânzare maximum două locuri. În subsol, un loc costă 10.000 de euro, iar la suprafaţă 4.000 de euro. Majoritatea proprietarilor actuali lucrează în bănci, la Bursă sau în justiţie.

„Am fost cei care au adus electricitarea, liftul, RDS-ul şi apa în bloc. După o lună şi jumătate, cât timp am fost singurii noştri vecini de pe scară, acum ne bucurăm să mai avem încă 14 familii în bloc. Din 80.”, DANA IONESCU, proprietar apartament în „Rose Garden”

CRIZĂ

„În 2010, se vor începe proiecte mici, cu 8-20 de apartamente”

Boomul complexurilor rezidenţiale din România s-a stopat definitiv în 2010, potrivit expertului imobiliar Liviu Ureche, care a explicat că singurele construcţii care vor începe în 2010 vor fi apartamentele cu 8-20 de apartamente:

„Proiectele mari au fost de la început sortite eşecului, din cauza numărului extraordinar de mare de unităţi ce urmau a fi livrate, a zonei şi, nu în ultimul rând, al preţurilor la care fuseseră lansate. Bila neagră pentru investitori a fost lipsa de experienţă pe piaţa românească, crezând că „un plan frumos colorat va atrage clienţi”.

Din seria construcţiilor gigant se numără complexul din aproprierea Parcului Tineretului din Capitală, „Asmita Gardens”, întins pe o suprafaţă de 27.000 mp şi o capacitate de 758 de apartamente, cu preţuri pornind de la 124.000 de euro plus TVA pentru un studio. Ureche a mai spus că „ cei cu un venit mic nu vor fi niciodată ţinta dezvoltatorilor imobiliari”.

Clientul giganţilor are o vârstă medie de 35-40 ani, căsătorit, cu un copil. „Un om cu venit de 800 de lei, de exemplu, nu are cum să cumpere un apartament nou decât dacă ANL va putea face un program social cu adevărat destinat acestor categorii sociale”, a mai precizat Ureche.

Există însă o a doua categorie de constructori, pe care acesta o vede ca fiind singura ce va supravieţui crizei – cea care nu se va milogi la bancă pentru un credit. „Sunt companii care au puterea să construiască fără banii clienţilor, dovedind astfel seriozitate şi o înţelegere clară a nevoilor pieţei.

La astfel de companii, în anul următor este posibil să vedem cum băncile vor încerca să-i finanţeze din proprie iniţiativă. Criza nu trebuie să fie o sperietoare.

Oamenii trebuie să fie atenţi la ce cumpară, de la cine şi mai ales ce obligaţii au pe viitor, odată mutaţi în complexul respectiv”, sugerează expertul imobiliar.

7.000 de locuinţe au fost anulate de dezvoltatorii marilor proiecte lansate pe piaţă în ultimul an, numai în Bucureşti

Sursa: Evenimentul Zilei

Numarul autorizatiilor de constructie pentru cladiri rezidentiale a scazut cu 23% in primele 4 luni din 2010

Numarul autorizatiilor de constructie eliberate pentru cladirile rezidentiale a scazut cu 22,8% in primele 4 luni ale anului, fata de perioada similara a anului trecut, pana la 11.307, potrivit datelor furnizate de Institutul National de Statistica (INS).

Cele mai semnificative scaderi s-au inregistrat in regiunile de dezvoltare – Sud-Muntenia (-687 autorizatii), Sud-Est (-599 autorizatii), Bucuresti-Ilfov (-528 autorizatii), Nord-Vest si Nord-Est (-447 autorizatii fiecare).In luna aprilie 2010…

[ Citeste articolul pe DailyBusiness.ro ]

Numarul autorizatiilor de construire a crescut cu 7% in aprilie

Numarul autorizatiilor de construire a crescut cu 7% in aprilieNumărul autorizaţiilor de construire pentru clădiri rezidenţiale a crescut în aprilie cu 7% faţă de martie, la 3.686 documente, dar a scăzut cu 9,5% faţă de aceeaşi lună din 2009, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS).

Din totalul autorizaţiilor eliberate, 63,9% sunt pentru zona rurală. Distribuţia în profil regional evidenţiază un avans al numărului de autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale în majoritatea regiunilor de dezvoltare.

Cele mai importante creşteri s-au înregistrat în regiunile: Sud-Muntenia (+116 autorizaţii), Nord-Est (+70 autorizaţii) şi Sud-Vest (+49 autorizaţii). Scăderi au avut loc în regiunile de dezvoltare Centru şi Nord-Vest.

Comparativ cu aceeaşi lună a anului trecut, în aprilie 2010 s-au eliberat cu 385 mai puţine autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, scădere reflectată în aproape toate regiunile de dezvoltare.

Cele mai importante reduceri au fost în regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (-105 autorizaţii), Sud-Est (-100 autorizaţii), Nord-Vest (-78 autorizaţii) şi Nord-Est (-58 autorizaţii). Creşteri ale numărului de autorizaţii eliberate pentru construirea de clădiri rezidenţiale s-au înregistrat în regiunea de dezvoltare Centru (+13 autorizaţii).

În primele patru luni s-au eliberat 11.307 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 22,8% faţă de perioada corespunzătoare a anului precedent.

Cele mai semnificative reduceri s-au înregistrat în regiunile de dezvoltare: Sud-Muntenia (-687 autorizaţii), Sud-Est (-599 autorizaţii), Bucureşti-Ilfov (-528 autorizaţii), Nord-Vest şi Nord-Est (-447 autorizaţii fiecare).

Sursa: Capital

Dezvoltatorii Laguna Residence incearca sa-i tina in proiect pe cumparatori cu reduceri de 20-30%. Ce raspund clientii?

Dezvoltatorii Laguna Residence incearca sa-i tina in proiect pe cumparatori cu reduceri de 20-30%. Ce raspund clientii?O parte dintre clientii care au platit avansuri de zeci de mii de euro  pentru apartamente in cadrul proiectului rezidential Laguna Residence de pe malul Lacului Tei din Capitala sunt nemultumiti de intarzierea proiectului, care ar fi trebuit finalizat inca de la sfarsitul anului trecut si isi solicita banii inapoi, in conditiile in care ritmul de avansare a lucrarilor este lent, iar preturile stabilite in urma cu doi  ani sunt prea mari fata de actualele valori de pe piata.

Primele blocuri au structura ridicata, dar pe santier pot fi observati doar cativa muncitori, care monteaza geamuri in cladirea dinspre intrarea Chefalului, de unde se face accesul spre proiectul care ar trebui sa cuprinda peste 500 de apartamente.

Dezvoltatorii spun ca sunt dispusi sa faca reduceri de preturi de 20-30% si sa ofere si alte facilitati, dar nu toti clientii sunt dispusi sa accepte noile conditii.

“Am cerut banii inapoi. Nu ma mai intereseaza blocul. Se monteaza cate un geam pe saptamana, zici ca ar fi construit in regie proprie. De cand trebuia sa fie gata proiectul, am terminat o alta casa, m-am si mutat. Chiar daca imi ofera o reducere de pret nu ma mai intereseaza. Nici la 1.300 de euro/metrul patrat nu mai reprezinta o investitie acel apartament”, spune Mihai Florea, un client care a platit 60.000 de euro avans pentru un apartament cu trei camere si o suprafata de 104 metri patrati, avand un pret total initial de 240.000 de euro.

Cauta bani la banca

Dezvoltatorii proiectului, un grup de investitori spanioli, pun intarzierile pe seama faptului ca joint-venture-ul GEA Prasa a fost dizolvat, Grupo Prasa iesind din proiect, in timp ce GEA 21 va continua lucrarile, incercand sa obtina o finantare bancara in urmatoarele saptamani.

Spaniolii de la GEA 21 spun ca au investit pana in prezent circa 30 de milioane de euro in acest proiect din fonduri proprii, fiind necesare alte 10 milioane de euro pentru finalizarea primelor locuinte din proiect.

“Am renegociat pretul si data de predare. Piata s-a schimbat in doi ani de zile, cumparatorii au de pierdut si din cauza cursului valutar, iar situatia personala a multora s-a schimbat. Am oferit reduceri intre 20 si 30%, in functie de pretul de achizitie, in conditiile in care multi cumparatori au dubii si nu sunt siguri daca vor putea plati”, spune Tomas Manjon, director in cadrul companiei GEA 21.

Ca urmare a dizolvarii fuziunii dintre cele doua grupuri spaniole, patrimoniul proiectului Laguna Residence a fost transferat pe o alta societate, ai carei actionari sunt doar spaniolii de la GEA 21. Acest lucru a ridicat de asemenea suspiciuni din partea cumparatorilor, in conditiile in care antecontractele de achizitie a locuintelor au fost semnate cu o alta firma, catre care au fost platite si avansurile.

“Am trimis inca din luna februarie notificari catre clienti prin care i-am anuntat de schimbarea firmei. Singurul lucru care se va schimba la contracte este promitentul vanzator, restul detaliilor urmand sa ramana la fel”, a mai spus Manjon.

“Conform contractelor semnate initial, n-aveau voie sa vanda activele”, spune avocatul Mihai Florea, care a incercat sa execute silit dezvoltatorul spaniol. Ca urmare a divizarii celor doua firme spaniole, GEA a preluat proiectul Laguna, in timp ce Prasa a preluat terenul fostei fabrici de ulei Muntenia din zona Viilor, cumparat de cele doua companii pentru aproape 30 de milioane de euro.

Potrivit unei copii a contractului de transfer de afacere, ambele active au fost transferate de pe firma GEA Prasa International Construct pe GEA International Development. “Ulterior terenul de pe Viilor a fost transferat catre o firma detinuta integral de Prasa. Asa ne-au sfatuit avocatii sa procedam”, spune Rafael Ordas, directorul general al companiei GEA in Romania.

Cum au primit cumparatorii toate aceste schimbari?

Pe site-ul tribunalului Bucuresti sunt inregistrate de la inceputul acestui an mai mult de 20 de dosare prin care cumparatorii de locuinte cer fie rezilierea contractelor, intrarea in insolventa a firmei sau executarea silita.

“Avem 85 de clienti si cam jumatate au cerut rezilierea contractelor. Cu majoritatea am ajuns la o intelegere, dar sunt si patru-cinci clienti cu care cred ca nu ne vom intelege. Avem trei clienti care nu vor nici macar sa se intalneasca cu noi, in timp ce cu un altul vorbim doar prin intermediul avocatului. Cu alti clienti am avut si zece intalniri pentru a ajunge intr-un final la o intelegere”, a mai spus Ordas.

Ce sanse sunt ca proiectul sa fie realizat?

Spaniolii spuneau si in toamna anului trecut ca negociaza obtinerea unei finantari bancare pentru a duce proiectul la bun sfarsit. Unul dintre motivele invocate pentru care nu a fost obtinut creditul bancar este procesul de divizare a afacerii, care a durat pana in luna aprilie a acestui an.

“Avem doua banci interesate de proiect, care nu sunt nici romanesti, nici spaniole. Chiar daca nu vom obtine imprumut, tot vom livra locuintele. Grupul GEA are doar 5% expunere pe piata imobiliara, astfel ca resursele firmei ne-ar putea permite continuarea lucrarilor”, spune Rafael Otero, directorul diviziei internationale a grupului GEA 21.

Planurile au fost insa ajustate, astfel ca pana la sfarsitul acestui an ar trebui finalizate doar cinci blocuri in cadrul proiectului, respectiv 140 de apartamente, dintr-un total de 252 de locuinte anuntate pentru prima faza. “Restul vor fi construite anul viitor”, spun spaniolii.

Cu alte cuvinte, pe terenul din intrarea Chefalului va continua sa fie santier pentru o buna perioada de vreme. Deocamdata sunt doar cativa muncitori, dar constructia de locuinte inseamna praf si timp, tot mai des in ultimul timp pe banii si nervii clientilor care au visat frumos cu ochii la machetele colorate ale dezvoltatorilor.

Alte proiecte cu probleme in Bucuresti

Cortina Residence – proiect de 273 de apartamente intrat in faliment. Peste 100 de apartamente vandute catre cumparatori care au sanse minime sa mai recupereze din investitie, in conditiile in care datoriile catre banci sunt mai mari decat valoarea de piata a proiectului.

Blue Tower - dezvoltatorul proiectului, Copper Beech Capital, se afla in procedura de insolventa. Circa 70% din cele 156 de apartamente au fost vandute. Proiectul trebuia finalizat de circa trei ani.

Planorama Colentina - cateva sute de cumparatori asteapta de mai bine de trei ani finalizarea proiectului format din peste 1.000 de apartamente. Primul bloc ar putea fi livrat totusi in vara acestui an, dupa ce dezvoltatorul a mai obtinut o finantare bancara.

My Dream Residenc
e din Pipera a intrat in insolventa dupa finalizarea constructiei apartamentelor pentru care dezvoltatorii aveau cumparatori, in timp ce dezvoltatorii proiectului Global City Rezidential au returnat avansurile clientilor dupa ce au decis sa opreasca lucrarile la ansamblu.

Sigma Residence & Gardens, Primavara Lujerului, Casablanca Residence, Infinity, Sunset sau Dimri Ghencea au fost stopate la inceputul crizei.

Sursa: Ziarul Financiar

Creditele pentru reabilitarea termica vor putea beneficia de garantia statului

Creditele pentru reabilitarea termica vor putea beneficia de garantia statuluiStatul va garanta, prin Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), creditele luate de proprietarii de locuinţe sau asociaţiile de proprietari pentru finanţarea lucrărilor de reabilitare termică, potrivit unui proiect de lege elaborat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului.

Proiectul a fost anunţat de ministrul Dezvoltării, Elena Udrea, care a anunţat, la jumătatea lunii aprilie, că Executivul caută soluţii alternative pentru a urgenta lucrările de reabilitare termică a blocurilor, iar una dintre variantele analizate este acordarea de garanţii de stat asociaţiilor de proprietari care doresc să participe la acest program, dar nu dispun de fonduri.

La începutul acestei luni, Ministrul a afirmat că actualul program de reabilitare termică, potrivit căruia Guvernul finanţează 50%, primăriile 30% şi asociaţiile de proprietari 20% din costuri, “nemulţumeşte pe toată lumea”.

Plafonul anual al garanţiilor, condiţiile de acordare a acestora, criteriile de eligibilitate pentru beneficiari, bănci şi constructori, precum şi regulile de gestionare se stabilesc prin normele metodologice de aplicare a legii, elaborate de Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului şi aprobate prin hotărâre a Guvernului, în termen de 60 zile de la data intrării în vigoare a legi.

Peste 2.000 de credite „Prima Casă 2″

De la începutul programului „Prima Casă 2″ şi până la data de 18 mai 2010 statul a primit un număr de 2.227 solicitări de garantare în valoare de 92 mil. euro, din care au fot acordate un număr de 1.904 garanţii în valoare de 78,8 mil euro, diferenţa de 323 dosare se află în diferite stadii de procesare sau în completare de documente la bănci.

Media garanţiilor acordate, la nivel naţional, se situează în jurul valorii de 41.600 euro. Topul pe judeţe, în funcţie de numărul de solicitări primite pune Bucureştiul pe primul loc cu 31,45% din total, urmat de Cluj cu 7,95% din total, Timiş cu 5,54% din total, Iaşi cu 3,95% din total şi Constanţa, Braşov, Sibiu şi sectorul Ilfov cu circa 3-4% fiecare.

Raportat la numărul de camere, 49,96% din achiziţii s-au îndreptat spre imobile cu două camere, 23,97% spre imobile cu trei camere, 14,60% către garsoniere, 3,80% spre imobile cu patru camere şi 3,44% către case cu teren.

Cele mai multe achiziţii, respectiv 27,09% din total au vizat locuinţe cu o suprafaţă cuprinsă între 41 şi 50 mp. Spre suprafeţe de 51 – 60 mp s-au îndreptat  22,65% din solicitanţi, iar imobilele de 61 – 70 mp au fost preferate de 17,87% dintre cumpărători. Suprafeţele mai mari de 85 mp au fost accesate de 5,98% dintre români.

Din totalul proprietăţilor achiziţionate prin program 71% sunt construite înainte de 2008 şi 29% sunt imobile noi mai noi de această dată.

Sursa: Capital

10 sperante in imobiliare

10 sperante in imobiliareNumarul santierelor de constructii active scade de la o saptamana la alta. Unii dezvoltatori opresc lucrarile, in timp ce altii finalizeaza investitiile. De unde ar putea veni totusi in acest an cerere pentru materiale de constructii si muncitori din domeniul privat?

Actuala stare de incertitudine asupra intregii economii face ca orice pronostic pozitiv asupra pietei imobiliare sa fie hazardat. Nicio investitie nu mai este sigura atata timp cat este clar ca in urmatoarea perioada vor fi luate masuri care vor duce intr-un final la reducerea puterii de cumparare.

Totusi, zece proiecte sunt programate sa inceapa in acest an, contrar tendintei din piata, dezvoltatorii urmand sa aloce mai mult de jumatate de miliard de euro pentru realizarea acestor proiecte.

Daca pe rezidential inca este liniste, in zona birourilor si mai ales a centrelor comerciale, o serie de companii sunt in block-starturi pentru noi investitii. Unii depind de autorizatii, altii de chiriasi, majoritatea de banci si cu totii stau cu ochii pe mersul economiei. Nu se mai vorbeste de megaproiectele de 500 de milioane de euro sau un miliard de euro, ci de pasi mai mici, impulsionati de multe ori chiar de catre retaileri.

Acesta este cazul celor mai mari doua investitii programate sa inceapa in vara acestui an: proiectele comerciale Pallady Shopping Center din Titan si Coresi din Brasov, care si-au asigurat in acest an semnatura francezilor de la Auchan pentru operarea unui hipermarket in cele doua centre de retail la care lucrarile de constructie sunt programate sa inceapa in vara acestui an. Niciunul dintre cei doi dezvoltatori nu mizeaza pe obtinerea unei finantari bancare, banii pentru aceste investitii urmand a proveni in primul rand din fonduri atrase din strainatate.

Retailerii vor sa se extinda. “Nu incepem acest proiect ca vrem noi. Il incepem ca piata ne spune – retaileri ca Auchan si Decathlon – care continua sa se extinda. Pretul materialelor de constructie a scazut cu 30-40%, iar acest lucru ne permite o reducere a chiriilor”, spunea Alexander Hergan, directorul grupului de firme Avrig 35, la evenimentul de lansare a proiectului de 80 de milioane de euro Pallady Shopping Center.

Zona de est a Capitalei a fost neglijata in ultimii ani de catre retaileri, majoritatea investitiilor fiind concentrate in sud si in vest, catre autostrada spre Pitesti. Recent, in zona, nemtii de la Metro au inaugurat un magazin cash & carry si un hipermarket Real, dar consultantii apreciaza ca zona mai poate absorbi si alte investitii similare.

In Brasov competitia este mult mai acerba. Investitorii de la Centerra trebuie sa prinda primul tren in ceea ce priveste proiectele comerciale, in conditiile in care si polonezii de la Echo nu au renuntat la ideea de a construi mallul Korona, iar spaniolii de la Riofisa dau semne ca s-ar intoarce in piata pentru un proiect in acelasi oras.

Dupa ce au platit aproape 80 de milioane de euro pentru fosta platforma Tractorul, zona comerciala pare acum cea mai la indemana, iar realizarea unei investitii de 110 milioane de euro ar putea taia din elanul investitorilor.

Revine Immoeast? Tot in zona centrelor comerciale, austriecii de la Immoeast ar putea reveni in piata in acest an pentru continuarea a doua investitii blocate la jumatate – Euromall Galati si West Gate Center Craiova. Dupa ce in urma cu un an si jumatate austriecii au stopat aproape complet investitiile in cele doua proiecte de 150 de mil. euro, in primavara acestui an Immoeast a venit cu aproximativ 15 milioane de euro pentru a deveni actionar unic al mallurilor.

Companiile care au inceput dezvoltarea celor doua proiecte – Trio Holding si Euromall – ar putea relua lucrarile la un ritm care sa permita deschiderea proiectelor in toamna anului viitor. In paralel, austriecii au recrutat primii manageri romani responsabili cu dezvoltarea proiectelor locale, al caror scop principal este acelasi: continuarea proiectelor din Craiova si Galati. De ce ar face acest lucru? Zeci de milioane de euro au fost deja investiti in aceste proiecte. In plus, cu circa 300.000 de locuitori fiecare, Galati si Craiova sunt cele mai mari orase din Romania in care nu au fost finalizate in ultimii ani malluri.

Extinderi in parcuri de retail. Inaugurate in 2008, doua dintre cele mai mari parcuri comerciale din Romania vor intra in aceasta vara intr-o noua etapa de extindere. Astfel, in timp ce Gabriel Popoviciu va aloca 22 de milioane de euro pentru realizarea unui cinematograf si a unei zone de entertainment in cadrul proiectului din Baneasa, cipriotii de la Omilos isi propun sa investeasca 25 de milioane de euro pentru constructia unui mall in cadrul proiectului ERA Shopping Park din Iasi.

Ambii dezvoltatori apeleaza la credite bancare de la consortiile de banci care au finantat si primele faze de dezvoltare pentru a realiza faze complementare ale megaproiectelor, intarindu-si astfel pozitia in raport cu competitorii.

Actionarii si bancile au mizat pe cele doua proiecte circa 300 de milioane de euro, astfel ca o investitie suplimentara de circa 50 de milioane de euro poate fi justificata de faptul ca Baneasa a resimtit in ultimii doi ani lipsa unei zone de distractii, in timp ce proiectul de la Iasi are nevoie de noi investitii pentru a reusi sa atraga un numar mai ridicat de vizitatori in afara orasului. Un prim pas in acest sens va fi realizat pana la sfarsitul acestui an de catre retailerul Decathlon, care va deschide un magazin de articole sportive in cadrul proiectului.

200 mil. euro in birouri. Piata birourilor din Bucuresti pare in prezent complet neatractiva pentru investitii: circa 300.000 de metri patrati de birouri sunt goale, iar chiriile au scazut chiar si cu 40% in unele zone din oras. Intr-o serie de proiecte ar putea fi totusi investiti bani in acest an, in proiecte deja incepute sau construite in modelul “build to suit”, la cererea companiei care urmeaza sa il foloseasca.

In aceasta categorie intra proiectul care va fi construit pe Bulevardul Expozitiei pentru UniCredit Tiriac Bank, in urma unei investitii de circa 20 de milioane de euro, si ar putea intra si proiectul Raiffeisen Evolution de la statia de metrou Aurel Vlaicu, in conditiile in care austriecii cauta sa isi faca un sediu propriu pentru subsidiara locala a grupului bancar.

Pe de alta parte, Ion Radulea, proprietarul platformei Semanatoarea din vestul Capitalei, asteapta cu fundatia deja sapata obtinerea unei finantari bancare pentru inceperea constructiei la cea de-a doua etapa a proiectului Sema Parc. De ce credit are Radulea nevoie? Aproximativ 40 de milioane de euro.

Un alt investitor care ar putea sa mai aloce in acest an fonduri pentru investitii in birouri este Anchor Grup, care isi propune sa continue lucrarile la imobilul Anchor Plaza Metropol. Investitia totala – 50 de milioane de euro. Principala conditie? Chiriasii, care la randul lor asteapta revenirea cresterii economice.

Ce proiecte vor avea bani?

110 mil. euro este investitia estimata in realizarea proiectului comercial Coresi din Brasov. Finalizarea primei etape este programata in toamna anului viitor;

80 mil. euro au anuntat ca vor investi Avrig 35 si Cascade in proiectul Pallady Shopping Center din Titan. Finalizare: 2012. Printre chiriasi: Auchan si Decathlon;

100 mil. euro este investitia totala in mallul West Gate Craiova. Immoeast a platit 5 mil. euro pentru a cumpara 10% din actiuni si ar putea relua in acest an lucrarile la mallul construit pe jumatate;

70 mil. euro ar putea reprezenta investitia in cea de-a doua etapa a proiectului de birouri din cadrul Sema Parc. 40 mil. euro sunt “cautati” la banci;

50 mil. euro este investitia in Euromall Galati. Proiectul a fost anuntat inca din 2006, dar in prezent lucrarile sunt derulate “la ralanti”;

50 mil. euro este valoarea totala a investitiei anuntate pentru realizarea cladirii de birouri Anchor Plaza Metropol de pe bulevardul Timisoara din Capitala;

25-30 mil. euro ar urma sa investeasca Omilos pentru constructia unui mall de 28.000 mp in cadrul proiectului ERA Shopping Park din Iasi;

22 mil. euro au anuntat reprezentantii mallului Baneasa Shopping City ca vor investi pentru realizarea unei zone de entertainment si a unui cinematograf in proiectul din nordul orasului;

20 mil. euro este valoarea investitiei estimata pentru cladirea de birouri in care isi va stabili noul sediu subsidiara locala a grupului UniCredit;

36 de etaje ar urma sa aiba turnul SkyTower din zona Aurel Vlaicu, care ar putea gazdui noul sediu al bancii Raiffeisen. Proiectul face parte dintr-o investitie mai ampla cifrata la 250 mil. euro.

Sursa: Ziarul Financiar

La ce preturi se fac ultimele tranzactii cu terenuri agricole in Romania?

La ce preturi se fac ultimele tranzactii cu terenuri agricole in Romania?Suprafetele mici de teren agricol sau cele necomasate au ajuns sa se tranzactioneze prin intermediul site-urile de specialitate la preturi cuprinse intre 900 de euro  si 1.500 de euro la hectar.

Daca pana anul trecut media era de 2.000 de euro, suprafetele agricole compacte primind pana la 4.000 de euro la hectar, acum ofertele anunta “preturi de criza”, mai ales ca multi proprietari au acumulat datorii, iar vanzarea terenului este o alternativa de a gasi lichiditati intr-o perioada economica dificila.

“Am 1,8 hectare de teren arabil si 0,5 hectare de pasune in judetul Iasi si sper sa-l dau cu 1.000 de euro/ha. De patru ani nu am mai cultivat nimic pe el pentru ca locuiesc in Constanta, dar am primit deja un telefon de la un cumparator. Cerere mare nu este insa, pentru ca oamenii vor suprafete mai mari”, spune Elena Carpuz, proprietara terenului agricol din Iasi.

In Tulcea si Constanta postarile anunta suprafete mai mari, de 13 ha pana la 1.000 ha, comasate si cu potential pentru instalatiile eoliene. “Am cerut 2.220 de euro/ha pentru a avea de unde lasa la pret. Am primit oferte, dar oamenii vor sa cumpere cu 1.100-1.200 de euro/ha.

Eu nu pot lasa la pret decat pana la 1.700 de euro, cel mult. Chiar daca nu este vreme de vandut teren la preturile acestea, este vreme de construit ca materialele sunt mai ieftine, de aceea am considerat ca nu pierd foarte mult vanzandu-mi terenul”, anunta Iulian Matei din Constanta care are 13 hectare de teren agricol.

In 2008, tulcenii vindeau hectarul de teren agricol cu 2.650 de euro, spre finalul lui 2009 cu 2.100, iar acum proprietarii accepta si un pret care cobopara de 2.000 de euro, “numai sa nu fie discrepanta mult prea mare intre cerere si oferta”.

“Proprietarii care au suprafete mari tin la pret, pentru ca au cadastru si intabulare, suprafetele mici se vand insa si la jumatate de pret.

Din pacate multe firme au datorii si sunt nevoite sa vanda din teren, mai ales ca piata agricola este bulversata, nu sunt investitii, mai ales ca agricultorii nu lucreaza in forme asociative”, este de parere Cristian Simionescu, care are 1.000 de hectare de vanzare si care a primit o oferta de a vinde 40-50 de hectare pentru a se infiinta o ferma, cu conditia ca pretul sa nu depaseasca 2.000 de euro/ha.

Sursa: Ziarul Financiar

La ce preturi se fac ultimele tranzactii cu terenuri agricole in Romania?

La ce preturi se fac ultimele tranzactii cu terenuri agricole in Romania?Suprafetele mici de teren agricol sau cele necomasate au ajuns sa se tranzactioneze prin intermediul site-urile de specialitate la preturi cuprinse intre 900 de euro  si 1.500 de euro la hectar.

Daca pana anul trecut media era de 2.000 de euro, suprafetele agricole compacte primind pana la 4.000 de euro la hectar, acum ofertele anunta “preturi de criza”, mai ales ca multi proprietari au acumulat datorii, iar vanzarea terenului este o alternativa de a gasi lichiditati intr-o perioada economica dificila.

“Am 1,8 hectare de teren arabil si 0,5 hectare de pasune in judetul Iasi si sper sa-l dau cu 1.000 de euro/ha. De patru ani nu am mai cultivat nimic pe el pentru ca locuiesc in Constanta, dar am primit deja un telefon de la un cumparator. Cerere mare nu este insa, pentru ca oamenii vor suprafete mai mari”, spune Elena Carpuz, proprietara terenului agricol din Iasi.

In Tulcea si Constanta postarile anunta suprafete mai mari, de 13 ha pana la 1.000 ha, comasate si cu potential pentru instalatiile eoliene. “Am cerut 2.220 de euro/ha pentru a avea de unde lasa la pret. Am primit oferte, dar oamenii vor sa cumpere cu 1.100-1.200 de euro/ha.

Eu nu pot lasa la pret decat pana la 1.700 de euro, cel mult. Chiar daca nu este vreme de vandut teren la preturile acestea, este vreme de construit ca materialele sunt mai ieftine, de aceea am considerat ca nu pierd foarte mult vanzandu-mi terenul”, anunta Iulian Matei din Constanta care are 13 hectare de teren agricol.

In 2008, tulcenii vindeau hectarul de teren agricol cu 2.650 de euro, spre finalul lui 2009 cu 2.100, iar acum proprietarii accepta si un pret care cobopara de 2.000 de euro, “numai sa nu fie discrepanta mult prea mare intre cerere si oferta”.

“Proprietarii care au suprafete mari tin la pret, pentru ca au cadastru si intabulare, suprafetele mici se vand insa si la jumatate de pret.

Din pacate multe firme au datorii si sunt nevoite sa vanda din teren, mai ales ca piata agricola este bulversata, nu sunt investitii, mai ales ca agricultorii nu lucreaza in forme asociative”, este de parere Cristian Simionescu, care are 1.000 de hectare de vanzare si care a primit o oferta de a vinde 40-50 de hectare pentru a se infiinta o ferma, cu conditia ca pretul sa nu depaseasca 2.000 de euro/ha.

Sursa: Ziarul Financiar