Pretul pentru spatii industriale inchiriate vor ramane in 2011 la un nivel similar cu cel din 2010

Pretul pentru spatii industriale inchiriate vor ramane in 2011 la un nivel similar cu cel din 2010În piaţa spaţiilor logistice, anul 2011 va semăna din multe puncte de vedere cu 2010. Cel puţin asta arată un studiu realizat de compania DTZ care estimează că preţurile de închiriere ar urma să rămână la un nivel similar cu cel din 2010, de 4,15 euro pe metru pătrat. Motivul? Cererea este în continuare foarte redusă.

Pentru moment cuvântul de ordine din discursurile dezvoltatorilor de spaţii logistice şi ale companiilor de consultanţă rămâne “potenţialul”.

România are un potenţial de creştere de 50% al pieţei de spaţii logistice şi al volumului de mărfuri intermediat în următorii zece ani.

Cifrele arată că în ultimii ani Romănia a pierdut, din cauza lipsei infrastructurii şi a deblocării insuficiente de terenuri pentru spaţii logistice şi capacităţi de producţie, un aport de 25 de miliarde de euro la PIB, mai mult de 100.000 de noi locuri de muncă şi taxe la buget de 4 miliarde de euro.

Cu toate acestea vorbim de o suprafaţa a spaţiilor industriale închiriate în primul semestru care a crescut cu 350% faţă de aceeaşi perioadă din 2009, la 63.100 de metri pătraţi, în timp ce livrările de noi proiecte au totalizat 46.500 de metri pătraţi, sub nivelul din primul semestru din 2009, potrivit CB Richard Ellis Eurisko.

Suma spaţiilor noi livrate în piaţă, de 46.500 de metri pătraţi, este cu 34% mai mică decât cea înregistrată anul trecut, când peste 70.000 de metri pătraţi de spaţii au fost livraţi, exclusiv unităţi aparţinând dezvoltatorilor imobiliari.

Din spaţiul total livrat în 2009 şi în semestrul unu din 2010, peste 55% se află în Bucureşti, iar alte oraşe, precum Braşov, Timişoara şi Ploieşti, au înregistrat livrări de unităţi industriale de clasa A.

Stocul de spaţii industriale moderne, de clasa A şi B, din România a ajuns la 1,27 milioane de metri pătraţi, din care 70 de procente sunt situate în zona Bucureşti.

Rata de neocupare a spatiilor industriale este de aproximativ 14% în Capitală şi de peste 16% în alte oraşe din ţară.

Chiria s-a menţinut în jurul valorii de 4,15 euro pe metru pătrat pe lună, iar randamentul la 10,5%. Faţă de sfârşitul anului 2008 însă, chiria a scăzut cu mai mult de 10%.

Dezvoltatorii au început să acorde stimulente financiare, precum luni de chirie gratuită (1-3 luni) sau plafonarea taxelor de mentenanţă.

Nivelul chiriilor este stabilit în funcţie de suprafaţa închiriată, astfel că unităţile de sub 999 de metri pătraţi pot fi închiriate la un minim de 4,5 euro, în timp ce pentru o unitate de peste 5.000 mp chiria poate ajunge la 4 euro.

În afara Bucureştiului nivelul chiriei este cu aproximativ 10% mai mic decât în Capitală.

Bucureştiul va experimenta cea mai mică creştere a costurilor de ocupare până în 2014. Costurile de ocupare a spaţiilor logistice în Europa ar putea creşte cu 1,6% în medie pe an până în 2014, în ritmul redresării economice europene, potrivit celui mai recent raport de cercetare al DTZ, European Occupancy Costs – Logistics .

Creşterea costurilor de ocupare va fi slabă până în 2012, prezentând oportunităţi semnificative pentru ocupanţii care urmăresc deal-uri avantajoase. Aceasta va fi urmată de o perioadă de o creştere constantă până în 2014.

Prima ediţie a studiului DTZ European Occupancy Costs Survey – Logistics 2010 relevă, de asemenea, o diferenţă considerabilă a costurilor de ocupare din regiune, variind de la un minim de 51.2 € / mp pe an, în Marsilia la 215 € / mp pe an la Londra Heathrow.

Media europeană s-a ridicat la 86.3 € / mp pe an, la sfârşitul lui septembrie 2010.

Sursa: Money.ro

Ce va influenta evolutia preturilor la apartamente in 2011

Ce va influenta evolutia preturilor la apartamente in 2011Cel puţin în teorie, preţurile produselor şi locuinţelor sunt reglate de raportul dintre cerere şi ofertă, dar şi aceste elemente sunt la rândul lor influenţate de diverşi factori care vor influenţa valorile de tranzacţionare în anul care stă să înceapă.

Cele mai importante elemente aduse în discuţie de către consultanţi şi evaluatori sunt:

Evoluţia economică, sub considerentul că reluarea creşterii va aduce optimism în rândul populaţiei fapt ce va permite deblocarea rezervelor financiare acumulate în perioadă de criză şi realizarea de tranzacţii.

Pe de altă parte, scăderea preşurilor la apartamente a început în cel de-al doilea trimestru al anului 2008, când economia avansa încă cu peste 5%, primele semne de încetinire fiind consemnate pe finalul anului.

Guvernanţii vorbesc acum de o creştere economică de 1,5% pentru 2011, prognoză pe care a fost realizat şi bugetul, dar o evoluţie pozitivă a economiei a fost prognozată şi pentru 2010, iar nerealizarea acesteia a dus la adoptarea unor măsuri precum majorarea TVA şi scăderea salariilor pentru reducerea deficitului bugetar.

Programul Prima casă a reprezentat o importantă gură de oxigen pentru agenţi şi dezvoltatori imobiliari şi a tras pe final de an inclusiv o bună parte din apartamentele cu trei camere vechi din Bucureşti în intervalul 50.000-60.000 de euro, la care achiziţiile pot fi finanţate cu împrumuturi la dobânzi mai mici, garantate de Guvern.

În acest an s-a vehiculat varianta de majorare a plafonului de garantare, fapt ce ar putea debloca tranzacţiile şi pentru o categorie mai scumpă de apartamente.

Atitudinea băncilor cu privire la portofoliile de apartamente deja executate, dar şi referitor la miile de apartamente noi a căror construcţie a fost finanţată, dar pentru care dezvoltatorii nu au găsit în ultimii doi-trei ani cumpărători.

Consultanţii spuneau în acest an că piaţa ar cunoaşte o nouă corecţie severă dacă băncile ar “arunca” spre vânzare toate apartamentele pe care le-au executat deja, astfel că o atitudine mai prudentă ar fi cea de “expectativă”, în condiţiile în care nici pentru cele câteva sute sau chiar mii de locuinţe pentru care au fost realizate licitaţii în acest an nu s-au găsit decât câţiva cumpărători interesaţi, uneori licitaţiile fiind repetate chiar şi de mai mult de zece ori.

Sursa: Ziarul Financiar

10 case spectaculoase de vacanta la schi in SUA

Vine zăpada peste noi şi, odată cu ea, se deschid pârtiile şi staţiunile de schi. Dacă abia aşteptaţi să vă duceţi la munte să schiaţi şi să vă cazaţi aproape de pârtie, aruncaţi o privire peste aceste zece case incredibile aflate în apropierea unora dintre cele mai bune pârtii de schi din SUA. Ele sunt de vânzare în acest moment şi sunt prezentate de Zillow.com pentru bucuria ochilor voştri pentru că sunt deosebite din toate punctele de vedere: piscine interioare încălzite, cinema propriu, crame, terenuri de golf, râuri şi lacuri private etc.

montana300Piatră şi buşteni din lemn în Montana
20 de milioane de dolari

Aşezată lângă Chair 3 Tenderfoot Lift din staţiunea de schi Whitefish din Montana, această casă masivă de la munte, realizată din piatră şi din buşteni din lemn, este amplasată pe un teren de aproape 5.500 mp. Ea oferă o senzaţie de eleganţă caldă şi include şapte dormitoare, opt băi, o sală de spectacole, un lift, sistem de control al umidităţii şi mai multe pontoane de unde pot fi văzute dealurile Whitefish, Canionul Bad Rock, piscurile din Great Bear Wilderness şi Glacier National Park.

deervalley300Pontoane şi curte interioară cu podele încălzite în Utah
21,9 milioane de dolari

Nu mai sunteţi nevoiţi să vă căraţi echipamentul de schi până la hotel sau gazdă dacă deţineţi această casă de aproape 7.000 mp care oferă intrare şi ieşire directă către pârtia de schi Deer Valley’s Mountaineer care este legată de muntele Deer Crest cu un lift luxos de patru persoane. Panorama superbă a munţilor poate fi admirată de pe pontoane şi o curte interioară, toate cu podele încălzite. Facilităţile oferite includ piscină exterioară, spa, cascadă, lift, simulator de golf, sală de spectacole, acvariu cu crapi din zonă, saună şi spa. Casa mai cuprinde şi câteva piese de mobilier de artă.

aspen300Cameră de schi şi şase şeminee în Colorado
19,99 de milioane de dolari

Silver Queen Gondola din Aspen este amplasată într-una dintre cele luxoase şi mai căutate staţiuni de schi din lume. Casa de aproape 1.000 mp cuprinde facilităţi deosebite: şapte dormitoare, nouă băi şi chiar un apartament separat destinat îngrijirii personale. În plus, locuinţa este dotată cu şase şeminee care funcţionează cu gaz, bucătărie exterioară, bibliotecă, sală de sport, sală de spectacole, cramă cu vinuri, cameră de schi, lift, pontoane, alei pietonale şi auto cu podele încălzite, dar şi zone mari de distracţie care cuprind bar, mese de biliard şi de poker.

parkcity300Faci căţărări pe propria ta stâncă în Utah
7.995.000 de dolari

Nu ai chef de schiat astăzi? Atunci te distrezi căţărându-te pe propria ta stâncă masivă aflată în casă şi realizată după cele mai interesante locuri de căţărare din lume. Această casă este amplasată în staţiunea Canyons Ski Resort şi cuprinde spaţii deschise cu pereţi curbi, scări rulante, intrare cu lucrări de artă din secolul al XIX-lea, camere spaţioase pentru distracţie care includ piscină şi mese de foosbal, o sală de spectacole şi o cameră de familie cu tot felul aparatură electronică.

tuscany300Râu propriu care se varsă într-un lac în Colorado
35,75 milioane de dolari

Această casă inspirată din arhitectura secolului al XVIII-lea este construită din 4.300 mp de calcar tăiat manual, are peste 1.700 mp şi este aşezată pe un teren de 0,8 ha. Peisajele deosebite din jur (munţii Sopris şi Daley) pot fi admirate de pe cei 540 mp de curte interioară şi alei. Casa cuprinde şapte dormitoare cu tot atâtea băi, un living foarte impunător, o bucătărie mare cu două insule de gătit, un cinematograf îmbrăcat în pluş, o sală de forţă cu saună, o bibliotecă cu bar, cramă, spa, un spaţiu amenajat pentru foc de tabără şi un râu care curge prin spatele proprietăţii şi se varsă într-un lac foarte mare printr-o cascadă lată de aproape 5 m. Singurul lucru care lipseşte este o piscină interioară. Poate de aceea preţul iniţial de 43,8 milioane de dolari din 2008 a scăzut până la cel de astăzi.

ketchum300Cafenea italiană ca o grotă în Idaho
10,95 milioane de dolari

Chiar dacă are câteva grinzi din lemn pentru efect, această casă din zona Sun Valley este mai mult una care aduce cu cele din sudul Italiei ca stil de arhitectura. Poţi alege să te relaxezi pe terasa de pe marginea imensă a piscinei sau în cafeneaua italiană gândită ca o grotă cu un acoperiş conturat cu cărămidă. Casa  de 1.300 mp cuprinde şapte dormitoare şi opt băi, fiind destinată grupurilor mari de prieteni, dar poate fi şi micşorată pentru petreceri mai intime. Ea este amplasată în imediata vecinătate a Sun Valley şi zonei Warm Springs din muntele Sun Valley’s Bald.

gatedteton300Cramă cu peste 4.000 de sticle cu vin în Wyoming
29,5 milioane de dolari

Amplasată la baza Jackson Hole Ski Resort din Wyoming, această capodoperă impunătoare din lemn şi piatră este aşezată pe un teren de 4,3 ha ce cuprinde râuri şi grădini. Casa se potriveşte foarte bine cu împrejurimile colţuroase din Parcul Naţional Grand Teton, are mai mult de 2.475 mp şi include şapte dormitoare şi tot atâtea băi, spaţii de cazare pentru oaspeţi, un cinematograf cu 12 locuri, două birouri, o cramă cu peste 4.000 de sticle cu vin, o sală de forţă profesională de 130 mp, un lift şi un iaz. Ea este amplasată la doar câteva minute de gondolă.

placid1300Feng shui şi tehnologie verde în New York
10,5 milioane de dolari

Această casă rustică de vacanţă este cunoscută drept Camp Balsam, are 1.450 mp într-un complex cu mai multe clădiri amplasate pe un teren de 1,6 ha. Ea se află pe o peninsulă în lacul Placid şi combină elemente de feng shui şi tehnologie verde. Clădirea principală cu trei etaje cuprinde un lift, patru apartamente şi unul cu două dormitoare. Pe proprietate se mai află şi o cabană din lemn restaurată, o casă deosebită de oaspeţi cu patru dormitoare. Alte facilităţi incluse sunt o cameră media, un gym, un spa, o cramă, un debarcader, o clădire cu băi orientate spre lac şi o piscină interioară. Zona de schi Whitefacese se află la doar 19 km depărtare.

vail1300Lemn masiv în Colorado
15,9 milioane de dolari

La baza Vail, cea mai mare staţiune de schi din SUA, şi printre pantele peisajului din jur se află această casă în stil norvegian. Ea are o suprafaţă de 900 mp, şase dormitoare şi 6,5 băi, fiind aşezată pe un teren de peste 2.000 mp. Lemnul masiv este omniprezent în casă, pe ziduri, podele, tavane casetate. Livingul casei găzduieşte un şemineu extraordinar şi trepte care duc spre un balcon şi spre rafturi cu cărţi. În jurul casei sunt alei din piatră, iar înăuntru se află o piscină încălzită.

tranquility300Linişte şi golf în Nevada
100 de milioane de dolari

Am păstrat ceea ce este mai bun la sfârşit. Proprietarul acestei case este Joel Horowitz, co-fondator al Tommy Hilfiger. Ea are un aspect asemănător caselor de munte din nordul Europei şi se află pe un teren de 85 ha cu deschidere spre Lacul Tahoe. În plus, proprietatea cuprinde şi un lac privat. Clădirea principală are o suprafaţă de aproape 2.200 mp, dar proprietatea mai cuprinde şi alte şapte clădiri: conservator, cea de oaspeţi, atelier de artă, pavilion pentru ambarcaţiuni, sală de sport cu teren de baschet, grajd şi anexe pentru oaspeţi şi angajaţi. Mai mult decât atât, tot aici sunt două terenuri de golf cu trei găuri, un garaj pentru 16 maşini şi o intrare pe proprietate ca o casă.




















Cel putin opt proiecte de retail, de peste 230.000 metri patrati, ar trebui finalizate in 2011

Cel putin opt proiecte de retail, de peste 230.000 metri patrati, ar trebui finalizate in 2011Dezvoltatorii imobiliari au programate pentru deschidere în anul 2011 cel puţin opt proiecte de retail, care vor totaliza o suprafaţă de peste 230.000 metri pătraţi, reprezentând o creştere de peste 17% comparativ cu finalizările din 2009, potrivit analiştilor imobiliari.

În 2009, suprafaţa spaţiilor moderne comerciale finalizate a fost de 195.000 metri pătraţi, potrivit datelor CB Richard Ellis (CBRE).

“Stocul de spaţiu de retail modern în România va creşte în 2011 cu 230.000 metri pătraţi prin proiecte precum Palas Iaşi, Maritimo Shopping Center Constanţa, prima faza a proiectului Colosseum Bucureşti şi extinderea proiectului Băneasa Shopping City”, apreciază reprezentanţii CBRE.

Alte proiecte care urmează să fie finalizate anul viitor sunt Oradea Shopping City, Uvertura City Mall Botoşani, Vitan Outlet Bucureşti, Policolor Shopping Center Bucureşti şi Electroputere Shopping City Craiova.

Sursa: Money.ro

DTZ: Cererea de birouri va creste usor in 2011

Cererea de birouri va insuma anul viitor circa 200.000 metri patrati, cu 5% peste volumul inchirierilor din 2010, potrivit estimarilor facute de specialistii imobiliari.

"Conform estimarilor noastre, la nivelul anului 2011, cererea neta (net take-up) va insuma aproximativ 200.000 metri patrati, reprezentand o crestere de 5% in comparatie cu nivelul inregistrat in anul curent", a declarat, Monica Vasile,…

[ Citeste articolul pe DailyBusiness.ro ]

CBRE: Cel putin 8 proiecte de retail, de peste 230.000 mp, ar trebui finalizate in 2011

Dezvoltatorii imobiliari au programate pentru deschidere in anul 2011 cel putin opt proiecte de retail, care vor totaliza o suprafata de peste 230.000 metri patrati, potrivit analistilor imobiliari.

"Stocul de spatiu de retail modern in Romania va creste in 2011 cu 230.000 metri patrati prin proiecte precum Palas Iasi, Maritimo Shopping Center Constanta, prima faza a proiectului Colosseum Bucuresti si extinderea proiectului Baneasa…

[ Citeste articolul pe DailyBusiness.ro ]

Cum stam cu constructia de locuinte: Romania vs Ungaria si Polonia

Numarul autorizatiilor de construire eliberate pentru cladiri rezidentiale a fost de 3.035 in luna noiembrie si 39.257 in primele 11 luni, cu 12,4%, respectiv 13,4% mai putin decat in perioada corespunzatoare a anului trecut, potrivit Institutului National de Statistica (INS).

In Ungaria, in primele 9 luni din 2010 au fost eliberate 14.188 autorizatii de construire, cu 37% mai putine decat in 2009.In Polonia au fost emise 161.061 autorizatii in primele 11 luni, cu doar 1,9% mai putine decat in primele 11 luni din…

[ Citeste articolul pe DailyBusiness.ro ]

Cum scapi de certificatul energetic pentru locuinte

Cum scapi de certificatul energetic pentru locuinteRomânii care vor să vândă o locuinţă trebuie să se prezinte la notari şi cu un certificat care să ateste performanţa energetică a acesteia, începând cu 1 ianuarie 2011.

Totuşi, această prevedere poate fi ocolită dacă vânzătorul şi cumpărătorul cad de acord.

Amânată timp de mai bine de un an, obligativitatea certificatului energetic va fi aplicată de la începutul anului viitor.

Informaţia a fost confirmată de reprezentanţi ai Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului şi ai auditorilor energetici.

„Ministerul nu va mai acorda o nouă amânare în pri-vinţa acestei legi”, au spus surse din MDTR. „Dacă începând de azi şi până la 31 decembrie nu apare un alt act normativ, înseamnă că de la 1 ianuarie certificatele energetice devin obligatorii”, a explicat pentru Romania liberă Dan Berbecaru, vicepreşedintele Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri (AAEC).

În certificatul energetic vor fi trecute informaţii privind costurile cu întreţinerea locuinţei, incluzând printre altele consumul de căldură pentru încălzire, apă caldă şi iluminat.

În funcţie de acestea, fiecare apartament va fi încadrat într-o clasă energetică, de la clasa A, care indică o eficienţă energetică ridicată, la clasa G, eficienţă energetică scăzută.

Notarii nu vor putea legaliza tranzacţiile imobiliare fără aceste acte.

Legea privind performanţa energetică a clădirilor urma să intre în vigoare la 1 ianuarie 2010, dar Guvernul a decis în decembrie 2009 să amâne cu un an, până la 1 ianuarie 2011, termenul de la care statul impune obligativitatea certificatului energetic, pentru că la acea dată nu existau suficienţi auditori acreditaţi.

Analiştii atrag atenţia însă că legislaţia are şi o portiţă de scăpare prin care pot fi realizate tranzacţii imobiliare şi făra certificate energetice.

Astfel, cumpărătorul poate accepta să cumpere locuinţa fără certificat energetic, asumându-şi riscul nedeţinerii informaţiilor din certificatul energetic.

„Cumpărătorul sau chiriaşul, după caz, consimt să dobândească proprietatea sau folosinţa imobilului respectiv, pe riscul lor, asumându-şi orice răspundere cu privire la efectele produse prin nedeţinerea infor-maţiilor cuprinse în conţinutul certificatului de performanţă energetică a clădirii”, se arată în Hotărârea nr. 335 din decembrie 2010 a Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România.

S-ar putea scumpi apartamentele reabilitate termic

Apartamentele care vor avea certificate cu clasă energetică bună s-ar putea scumpi cu câteva procente, ţinând cont că cel care va cumpăra va bene ficia de cheltuieli de întreţinere mai mici, cred auditorii energetici.

Iar un certificat de performanţă energetică va scoate din bu-zu-narul proprietarului, în medie între 3 şi 5 euro pe metrul pătrat, fără TVA.

„Dacă vreti să cumpăraţi un apartament, vă uitaţi să aveţi o clasă energetică foarte bună, adică facturile la întreţinere vor fi mai mici”, este de părere vicepreşedintele AAEC.

Analiştii imobiliari spun că, o dată cu introducerea certificatelor energetice, vom putea alege în cunoştinţă de cauză locuinţa pe care ne-o dorim.

„Un cumpărător va putea alege între două apartamente ţinând cont şi de transferul termic. Aşa se va observa diferenţa între locuinţele reabilitate termic şi celelalte. În acest fel îl ajută pe cumpărător sa ştie exact care este calitatea apartamentului”, a declarat pentru România Liberă Valentin Ilie, CEO al companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Deja agenţiile imobiliare au departamente specializate în auditări energetice, care lucrează cu colaboratori şi pot emite certificate în maximum 15 zile.

Sursa: Romania Libera

Bancile dau drumul tavalugului executarilor silite

Bancile dau drumul tavalugului executarilor siliteÎntre 4.000 şi 6.000 de firme din sectorul imobiliar şi construcţii au intrat în insolvenţă în acest an.

Şansele de evitare a falimentului sunt extrem de reduse pentru aceste societăţi, deoarece o condiţie esenţială a reorganizării afacerii este infuzia de capital.

Imobiliarele şi construcţiile au o pondere de 20%-30% în totalul dosarelor de insolvenţă, care se estimează că vor atinge până la sfârşitul anului cifra de 21.000.

Cele două sectoare sunt urmate de comerţ, care deţine o cotă de 50% din totalul insolvenţelor declanşate în România.

Potrivit Coldwell Banker Affiliates of Romania, anul viitor vor intra în procedurile de insolvenţă sau faliment proiecte imobiliare locale cu o valoare totală de aproximativ 500 de milioane de euro.

Din estimările companiei de consultanţă, în acest moment, există proiecte imobiliare cu valoare cumulată de peste 200 de milioane de euro care se află fie în insolvenţă, fie în faliment. Numai Tiago Mall Oradea, City Mall, Cortina Residence şi Blue Tower, cele patru proiecte imobiliare mari care au dat faliment în acest an, au o expunere bancară de 135 milioane de euro.

Estimarea nu include proprietăţile deţinute de persoane fizice, precum locuinţele individuale, segment pe care vor apărea câteva mii de cazuri în 2011, spun aceiaşi consultanţi, şi nici activele imobiliare deţinute de companii a căror activitate de bază nu este reprezentată de dezvoltarea imobiliară, de închirierea şi de vânzarea spaţiilor de profil.

„Rata de succes a dosarelor de insolvenţă, ca medie europeană, este de 20%-30%, însă la noi este mult mai scăzută. Pe o piaţă în cădere, valorificarea activelor unei societăţi intrate în faliment se face foarte greu. Utilaje second-hand poate mai poţi vinde, dar clădiri şi terenuri cine mai cumpără?”, spune Arin Stănescu, preşedintele Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insolvenţă din România (UNPIR).

O parte însemnată din totalul dosarelor de insolvenţă vizează reorganizarea afacerii, însă şi în acest caz şansele de reuşită depind tot de capacitatea firmei de a atrage finanţare pentru finalizarea investiţiei, dar şi de stadiul construcţiei. Un lucru este clar – băncile nu mai sunt bucuroase să împrumute dezvoltatori în care au investit deja.

„Cu cât se prelungeşte mai mult criza, datoriile cresc şi nu se mai pot evita falimentele. Anul viitor o să fie anul de vârf al falimentelor, pentru că băncile vor fi nevoite să îşi clarifice portofoliile.

Cine va scăpa de anul viitor va avea şanse de reorganizare, poate din toamnă să mai apară nişte semne pozitive. Şansa de succes a unei insolvenţe este dată de gradul de îndatorare, faza în care se află proiectul şi locaţia sa, pentru că un pic de piaţă tot o să fie, însă va fi concentrată asupra proprietăţilor ieftine.

Cei care au datorii mari nici nu pot avansa preţuri reduse, deci şansele lor de reuşită scad”, menţionează Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.

Consultanţii DTZ Echinox sunt de părere că o reorganizare reuşită vor avea doar companiile care au un nivel de îndatorare de sub 60% din valoarea anului 2008.

Cine este vizat

„Vor fi mai frecvente cazurile de faliment al dezvoltatorilor, în condiţiile în care băncile îşi pierd răbdarea de care au dat dovadă până acum prin rescadenţări sau transferul unor credite în jurisdicţii cu provizionare mai joasă.

În plus, din cauza pierderilor din provizionarea în ultimii doi ani şi pe fondul acordării a foarte puţine credite noi care ar putea mări cifra de afaceri, băncile se văd confruntate cu scăderi drastice de profituri, astfel că vor trece la lichidări pentru a genera lichidităţi sau vor transfera împrumutul în condiţii schimbate unui nou debitor mai lichid”, consideră Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.

Executorii vor bate în primul rând în poarta proiectelor rezidenţiale. Acest segment va rămâne la fel de vulnerabil şi anul viitor, din lipsa tot mai acută a cumpărătorilor.

Următorul sector vizat este cel al birourilor construite în zone cu infrastructură proastă, iar avocaţii specializaţi în real-estate se aşteaptă la o surpriză din partea retailului, care ar putea fi lovit din plin de măsurile de austeritate.

„Băncile nu mai au de ales, vor trebui să înceapă activitatea de curăţire a portofoliilor. Cel mai vulnerabil rămâne segmentul rezidenţial, pentru că nu există cumpărători, urmat de cel de office, unde mai sunt proiecte a căror locaţie nu permite atragerea clienţilor şi poate vom asista la o surpriză pe zona de retail, cauzată de măsurile de austeritate bugetară”, explică Gabriel Biriş, partener al casei de avocatură Biriş Goran.

Băncile prind curaj

Cei mai expuşi falimentului sunt cei care depind de încasări mari pe termen scurt, sunt de părere consultanţii DTZ Echinox.

Rezidenţialul are de suferit deoarece banii se încasează integral la vânzare, proces care se derulează foarte greoi în ultima perioadă. În ceea ce priveşte proiectele comerciale, specialiştii spun că şanse de supravieţuire au cele cu un grad de închiriere de peste 70%.

Principala condiţie este ca firmele să fie capabile să îşi plătească măcar dobânda datorată băncii, pentru că principalul mai poate fi rescadenţat.

„Şansele de intrare în faliment sunt mai mari în situaţiile în care sunt implicate ca finanţatori două-trei bănci. Acestea au o poziţie arogantă în negocierile deschise cu dezvoltatorii sau investitorii.

Pentru ele, ipoteca dă atribut de preferinţă şi de urmărire, însă nu iau în calcul faptul că va fi greu de valorificat pe o asemenea piaţă. Băncile nu acceptă un hair-cut (ştergerea unei părţi din datorie n.red.). Această atitudine nu poate fi încununată de succes”, spune Alin Buftea, head of real estate în cadrul casei de avocatură DLA Piper.

Băncile au început deja să îşi externalizeze serviciile de valorificare a proprietăţilor executate silit.

Una dintre companiile care administrează astfel de proprietăţi este Coldwell Banker REO Experts, care se ocupă de vânzarea unui portofoliu a cărei valoare a ajuns la 20 milioane de euro.

„Au trecut deja doi ani de criză, iar instituţiile finanţatoare au început să capete experienţă şi curaj. Băncile şi-au format echipe specializate în domeniul executărilor silite, au avut loc cam toate discuţiile şi negocierile posibile cu proprietarii proiectelor, s-au analizat toate variantele existente, unii acţionari ai proiectelor au mai adus capital propriu, însă fără succes pentru proiecte, iar acum nu mai rămâne decât calea insolvenţei sau a falimentului”, subliniază Valentin Ilie, CEO-ul Coldwell Banker.

Teancuri de dosare

„Dacă în continuare creditorii nu vor ajunge la o înţelegere cu proprietarii acestor proiecte, se va declanşa procedura de faliment.

Numărul falimentelor va creşte, nu pot să spun dacă se va dubla sau tripla, dar este clar că în cazurile în care planurile de reorganizare nu sunt realiste, unde proiectele sunt în moarte clinică sau în letargie, unde nu se mai fac infuzii semnificative de capital, falimentul este cert”, conchide Alin Buftea.

Un motiv în plus pentru care 2011 este numit anul falimentelor este faptul că se apropie momentul în care magistraţii trebuie să dea verdictul în dosarele depuse încă din 2009.

Problema termenelor prelungite pare să-i fi descurajat şi pe creditorii care se foloseau de cererea declanşării insolvenţei pentru a-şi recupera datoriile. Numărul redus de magistraţi şi avalanşa de cauze apărute de la declanşarea crizei au făcut ca teancurile de dosare să se înmulţească foarte repede.

„Instanţele dau termene tot mai lungi. S-a ajuns ca cererile venite din partea creditorilor să fie judecate abia peste un an, în noiembrie-decembrie 2011.

Şansele unei reorganizări au mai crescut după modificările aduse Legii insolvenţei, care dă prioritate garantării împrumuturilor în cazul investiţiei într-o societate aflată în reorganizare.

S-ar putea ca numărul dosarelor să se mai tempereze în 2011 şi dacă se reduc arieratele – una din principalele cauze ale declanşării procedurii de insolvenţă”, previzionează Arin Stănescu.

Soluţionarea dosarelor depuse în ultimii ani de criză, imposibilitatea de a mai „rostogoli” creditele neperformante şi datoriile tot mai mari acumulate de dezvoltatori anunţă un an în care vor fi scoase la lumină adevăratele cicatrice ale sectorului imobiliar.

Abia după recunoaşterea şi vindecarea lor se va putea vorbi din nou de o piaţă imobiliară în România.

30% din dosarele de insolvenţă deschise pe parcursul acestui an provin din sectorul imobiliar şi construcţii

500 milioane de euro, valoarea proiectelor imobiliare care se previzionează că vor intra în insolvenţă sau în faliment în 2011

6.000 de firme din imobiliare şi construcţii au intrat în insolvenţă în 2010, iar şansele de evitare a intrării în faliment sunt extrem de reduse

Rata de succes a dosarelor de insolvenţă, ca medie europeană, este de 20%-30%, însă la noi este mult mai scăzută.
Arin Stănescu, preşedinte UNPIR

Sursa: Capital

Top 10 declaratii despre piata imobiliara in 2010

Top 10 declaratii despre piata imobiliara in 2010O buna parte din declaratiile jucatorilor din real estate au fost legate de guvern sau de banci, doi factori cheie in dezvoltarea afacerilor imobiliare.

Cele mai interesante declaratii apartin lui Liviu Tudor, cel mai mare proprietar roman de birouri, si lui Iulian Dascalu, cel mai mare proprietar de mall-uri.

10. “Diferenta dintre un business bun si unul mai putin bun este data de inovatie”

Cea mai importanta regula pentru Ovidiu Sandor (foto), CEO al ModaTim Investment si unul dintre cei mai importanti dezvoltatori din piata de birouri, este “a fi fair in relatia cu ceilalti” si incepe cu seriozitate, cu a fi corect fata de partenerii de afaceri, de angajatii pe care ii coordonezi si de bancile cu care lucrezi.

“Consider ca, in anumite situatii, este bine sa renunti la un leu in plus castigat astazi pentru a dezvolta o relatie pe termen lung. Cred in afacerile care se bazeaza pe o strategie si o viziune pe termen lung si nu cred in afacerile care sunt facute pentru astazi, mai ales in domeniul imobiliar, unde durata unei cladiri este, in medie, de 50 de ani”, spunea in luna iulie Ovidiu Sandor.

In opinia sa, diferenta dintre un business bun si unul mai putin bun este data de inovatie. Un manager trebuie sa fie astfel o persoana foarte creativa, chiar daca managementul nu este considerat in ansambul sau o activitate creativa.

Mai mult, un bun manager este definit de spirit de analiza combinat cu creativitate, seriozitate si fair play vizavi de ceilalti, de viziuni si strategii, afirma Sandor.

9. “Romania este o tara bogata, dar nenorocita de guverne”

Asher Lax (foto), directorul de marketing si vanzari in cadrul dezvoltatorului Adama, considera ca Romania are prea putine drumuri si prea multe borduri, iar aceste lucruri atarna greu in ochii investitorilor.

Nu este vorba de potential, spune Lax, Romania are potential pentru dezvoltari imobiliare sau pentru dezvoltarea turismului, insa fara infrastructura acest potential ramane doar la nivel teoretic.

“Statul ar trebui sa se implice mai mult in crearea unei infrastructuri si mai putin in constructia de sali de sport sau patinoare. Romania este o tara bogata, dar nenorocita de guverne.Toate au contribuit la acest lucru, unul dupa altul”, afirma in iunie directorul de marketing si vanzari al Adama.

Asher Lax are 60 de ani, s-a nascut in orasul Baia Mare, insa a plecat in Israel la varsta de zece ani.

8. “Bancile nu ma lasa sa vand apartamentele mai ieftin”

Andrew Prelea, CEO al dezvoltatorului imobiliar South Pacific, afirma ca multe dintre bancile care au finantat proiecte rezidentiale impun preturi minime de vanzare a apartamentelor si nu lasa dezvoltatorii sa vanda mai ieftin.

“Am negociat noua luni cu o banca pentru a vinde apartamentele mai ieftin, sub valoarea de investitie, asigurand in acelasi timp ca imi voi achita creditul. Am preferat sa vand in pierdere decat sa tin o casa goala, a carei intretinere ma costa destul de mult. Bancile refuza insa sa lase dezvoltatorii sa vanda mai ieftin”, a declarat in luna noiembrie Andrew Prelea (foto), CEO al South Pacific.

Prelea admite ca multe din locuintele construite in perioada de boom nu corespund nevoilor cumparatorilor din prezent, intrucat dezvoltatorii au construit apartamente cu suprafete si preturi mari, care au fost cumparate, in marea majoritate, de fondurile de investitii.

Insa chiar daca acum acestia recunosc ca au probleme si incearca sa reduca preturile, bancile impiedica acest lucru.

7. “Nu sunt complet stupid ca investesc acum”

Dezvoltatorul belgian Atenor Group a lansat in luna noiembrie proiectul de birouri Hermes Business Campus, amplasat pe bulevardul Dimitrie Pompeiu, din nordul Bucurestiului, zona in care peste 20% din spatiile de birouri stau goale.

Chiar si in acest context, seful companiei s-a aratat optimist, argumentand ca intelege situatia actuala a pietei, dar nu este complet stupid ca investeste in aceasta perioada.

Proiectul Hermes Business Campus va fi dezvoltat pe mai multe etape si va absorbi o investitie totala de 150 milioane de euro, insa in prima faza va fi construita doar o cladire , cu o suprafata de circa 18.225 mp, desfasurata pe opt etaje.

“Stiu ca in Pipera rata de neocupare a spatiilor de birouri este de 20-25% si stiu ca nivelul chiriilor din zona este, in prezent, de 11-14 euro/mp/luna, insa nu sunt complet stupid ca investesc acum.

Piata a atins pragul de jos si chiar daca mai sunt cateva luni in care lucrurile vor fi la fel de dificile, in urmatorii doi ani situatia se va schimba treptat”, a explicat seful Atenor Group.

6. “Sunt multe cladiri «maro» in portofoliile bancilor”

“Sunt multe cladiri «maro» in portofoliile bancilor, care au un amplasament slab, un grad inchiriere de sub 50% si pentru care bancile trebuie sa gaseasca solutii.

Astfel de cladiri pot fi cumparate de companii precum Europa Capital si transformate in cladiri «verzi»”, declara recent Cristian Ustinescu (foto), coordonatorul departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

“Un investitor inteligent nu gandeste investitia ca pe o simpla proprietate, cum ar fi o constructie amplasata in Piata Victoriei, ci ia in calcul toate elementele componente ale contractelor de inchiriere”, explica Ustinescu.

Cerintele investitorilor legate de locatie, constructie si venitul generat de cladirile de birouri se vor mentine si in 2011, adauga Ustinescu, iar printre cei care au “iesit la vanatoare” se numara Europa Capital, HSBC sau ING REIM.

5. “A trebuit sa aleg intre amicitie si profitabilitatea firmei”

Criza a rapit timpul alocat prietenilor si familiei, a cerut sacrificii si luarea unor masuri grele, insa toate aceste eforturi incep acum sa se vada, iar gustul profitului se simte din nou, spunea in luna septembrie Radu Lucianu (foto), managing director al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Romania si unul dintre cei mai experimentati brokeri din piata locala.

“A trebuit uneori sa iau masuri grele, sa aleg intre amicitie si profitabilitatea firmei. Am suparat poate multi prieteni, colaboratori si mi-am suparat chiar familia, sacrificand de multe ori deciziile luate in vederea obtinerii unui profit viitor”, povesteste Lucianu.

Dupa cel mai greu an trait de companie, in 2010 consultantul imobiliar va reveni pe profit, iar afacerile inregistrate in primul semestru le depasesc pe cele afisate pentru intreg anul 2009, cand compania a anuntat o cifra de afaceri de 2,17 milioane de euro si pierderi de 2,38 milioane de euro.

4. “In imobiliare, mandria este dusa la extrem”

“Multi agenti si-au pierdut locurile de munca pentru ca nu au fost capabili sa se adapteze la noua piata. Au fost prea mandri si prea aroganti pentru a accepta realitatea: ei nu incheiau tranzactii, ci din cand in cand se loveau tranzactiile de ei, ceea ce acum nu se mai intampla.

Circa 3.000 de agentii imobiliare «au murit» in ultimii doi ani”, povestea in luna mai Valentin Ilie (foto), CEO al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Valentin Ilie spune ca au fost si oameni pe care i-a luat de la companiile de consultanta imobiliara din top 5, insa asa cum i-a luat, asa au plecat. “Nu am putut sa ii pastrez, multi dintre ei erau foarte slabi. In imobiliare, mandria este dusa la extrem”, afirma el.

3. “Merg pe principiul Lead, don’t follow!”

“Merg pe principiul «Lead, don’t follow!», imi vad de treaba si la sfarsit trag linie. Ca si companie, in fiecare an am incercat sa venim cu ceva nou, sa schimbam modul in care prezentam informatia catre client, in care analizam piata, iar concurenta, de obicei, are o intarziere de 6-12 luni”, spunea in luna aprilie Bogdan Georgescu (foto), presedintele Colliers.

Din filosofia sa de business face parte si modul de recrutare a personalului, Georgescu argumentand ca oamenii buni, cu experienta, sunt greu de gasit si de aceea, de multe ori, angajeaza tineri, pe care ii formeaza in cativa ani pentru a incepe sa lucreze in piata. “In general, nu am angajat de la concurenta”, subliniaza el.

In ceea ce priveste educarea si analiza pietei imobiliare, sunt putini cei care incearca acest lucru, este de parere Georgescu.

“Foarte rar am vazut in presa economica o atentie spre educarea pietei, spre analiza sau intelegerea unui fenomen”, mai spune Bogdan Georgescu, adaugand ca citeste cu placere Harvard Business Review, o revista lunara, prin care incearca sa “stea la curent cu trendurile la nivel de management si strategie economica”.

2. “Primul lucru la care ma gandesc dimineata sunt ratele la banca”

Desi vanzarea nu este o solutie, omul de afaceri Iulian Dascalu (foto), cel mai mare proprietar de mall-uri, recunoaste ca ratele la banca sunt uneori o povara grea.

“Cand ma trezesc dimineata, primul lucru la care ma gandesc sunt ratele celor patru mall-uri”, declara in septembrie Dascalu.

Ieseanul detine o suprafata de 426.346 mp, desfasurata in centrele comerciale din Iasi, Cluj-Napoca, Timisoara si Suceava.

La acestea se adauga proiectul Palas Iasi, cu 50.000 mp de spatii comerciale, 20.000 mp de birouri si 100 de apartamente, care va fi livrat in luna septembrie 2011. Pana in prezent, in Palas Iasi au fost investiti circa 150 milioane de euro.

Cu un portofoliu de 130.000 mp de birouri, in care lucreaza peste 10.000 de angajati, Liviu Tudor, cel mai mare proprietar roman de birouri, spunea ca “este mai fericit” decat Iulian Dascalu, datorita tipului de chiriasi pe care ii are in cele doua parcuri de birouri.

“Am avut noroc ca am prins chiriasi buni si nu am facut-o pentru vanzare. Am ales companii multinationale, care au semnat contracte de inchiriere pentru o perioada de cel putin cinci ani.

In cazul lui Dascalu, lucrurile stau altfel pentru ca el are mai multi chiriasi, unii mai mici, altii mai mari si este firesc sa se intrebe daca vor avea cu ce sa-si plateasca chiria”, explica Tudor.

1. “Nu e vina Guvernului daca afacerile noastre nu merg”

Discretul Liviu Tudor, considerat cel mai mare proprietar roman de spatii de birouri, este de parere ca mediul politic este judecat gresit de oamenii de afaceri, care dau vina pe Guvern pentru modul in care business-urile lor evolueaza si considera ca fiecare jucator ar trebui sa isi adapteze afacerile la realitatea pietei.

“Imi pare rau sa aud atatea critici la adresa Guvernului din partea oamenilor de afaceri. Nu cred ca trebuie sa le spunem politicienilor ce sa faca, ci trebuie sa ne adaptam business-urilor noastre.

A spune ca ceva nu merge doar pentru ca politicienii nu fac ce vrem noi nu este un mod de a face business. Trebuie sa-ti adaptezi produsul la piata, fara a astepta ca altcineva sa-ti usureze munca”, a declarat in septembrie Liviu Tudor, presedintele companiilor ID Grup si Genesis Development.

Prin intermediul Genesis Development, Liviu Tudor detine circa 130.000 mp de birouri, fiind cel mai mare proprietar roman din piata spatiilor de birouri. Printre chirisii cladirilor sale se numara Garanti Bank, Siemens, Renault, Citi Bank si Accenture.

Sursa: Wall-Street